Οι αξίες των ακινήτων θα υποφέρουν εάν συνεχιστούν οι αρνητικές τάσεις του πληθυσμού

Οι αλλαγές θα είναι αργές - αλλά θα επηρεάσουν τη ζήτηση για στέγαση

Jan 21, 2023

του Igor Chudov

ΣΥΝΟΨΗ: Αυτή η ανάρτηση θα προσπαθήσει να ρίξει μια ήρεμη ματιά στα άσχημα νέα. Θα δείξω ότι, ενώ έχουμε πολλά για να ανησυχούμε, καμία επικείμενη δημογραφική καταστροφή δεν έρχεται, αν δεν επιδεινωθούν οι τάσεις. Οι τρέχουσες τάσεις θα επηρεάσουν σύντομα τη ζήτηση για στέγαση, οδηγώντας σε μείωση της αξίας των ακινήτων λόγω του πληθυσμού.

Μερικές δημογραφικές ειδήσεις

Μερικές τρέχουσες ειδήσεις για τη θνησιμότητα και το ποσοστό γεννήσεων πρώτα:

Οι γεννήσεις στη Σουηδία για τον Νοέμβριο μόλις δημοσιεύτηκαν και μειώθηκαν κατά 12% από έτος σε έτος
Οι υπερβάλλοντες θάνατοι της Σουηδίας την περασμένη εβδομάδα ήταν περίπου 17% πέραν του φυσιολογικού
Οι υπερβάλλοντες θάνατοι στο Ηνωμένο Βασίλειο τις τελευταίες εβδομάδες είναι επίσης πολύ υψηλοί, περίπου στο 20% πέραν του φυσιολογικού

Το Ηνωμένο Βασίλειο υπολογίζει την “υπερβάλλουσα θνησιμότητα” με βάση τον μέσο όρο των προηγούμενων πέντε ετών. Αυτό, δυστυχώς, περιλαμβάνει το 2020 και το 2021, όπου σημειώθηκαν υπερβάλλοντες θάνατοι λόγω του εμβολιασμού Covid και λόγω της Covid. Επομένως, η υπερβάλλουσα θνησιμότητα για το 2022 είναι υποτιμημένη. Κάποιος έκανε εξαιρετική δουλειά υπολογίζοντας την υπερβάλλουσα θνησιμότητα με βάση τον μέσο όρο 2015-2019:

Λόγοι για να παραμείνουμε ήρεμοι

Αυτά τα νέα για τη θνησιμότητα και το ποσοστό γεννήσεων είναι ατυχή. Περισσότερο από το συνηθισμένο, οι φίλοι, οι συγγενείς και τα αγαπημένα μας πρόσωπα χάνουν τη ζωή τους. Τα νέα για το ποσοστό γεννήσεων είναι απογοητευτικά: οικογένειες που θέλουν να κάνουν παιδί μπορεί να μην είναι σε θέση να συλλάβουν το μωρό που ονειρεύονται να αποκτήσουν. Κάθε ζωή είναι πολύτιμη και κάθε θάνατος είναι τραγικός.

Σημαίνει αυτό ότι με τις σημερινές τάσεις, η κοινωνία που έχουμε συνηθίσει θα εξαφανιστεί σε λίγα χρόνια; Όχι.

Οι δημογραφικές αλλαγές είναι αργές. Δημιούργησα ένα απλό μοντέλο σε ένα υπολογιστικό φύλλο, που προσομοιώνει τις τάσεις του πληθυσμού τα επόμενα 50 χρόνια. Υπάρχουν παράμετροι, όπως το τρέχον ποσοστό γεννήσεων, το προσδόκιμο ζωής και η γονιμότητα (αριθμός γεννήσεων ανά γυναίκα) πριν από την πανδημία.

Αυτό είναι ένα πολύ απλοϊκό μοντέλο, γιατί δεν είμαι δημογράφος. Ωστόσο, γενικά συλλαμβάνει την ουσία των δημογραφικών στοιχείων και δείχνει τι θα συνέβαινε κάτω από διάφορες υποθέσεις. Υπολογίζει:

τον αριθμό των βρεφών που γεννιούνται ανά έτος, με βάση το ποσοστό γεννήσεων
τον αριθμό των θανάτων ανά έτος, με βάση το ποσοστό θανάτων

Σκεφτείτε μια υποθετική χώρα, ας την ονομάσουμε Westonia, με ακριβώς 100.000.000 πληθυσμό. Το προσδόκιμο ζωής της Westonia είναι 78 χρόνια και το ποσοστό γονιμότητας είναι 1,62 παιδιά ανά γυναίκα. Αυτό είναι γενικά σύμφωνο με το Ηνωμένο Βασίλειο, για παράδειγμα.

Κάθε χρόνο, ένας στους 78 κατοίκους της Γουεστόνια πεθαίνει και γεννιούνται 1,62/2/78 = 0,01 παιδιά ανά άτομο. Για λόγους απλότητας, υποθέτω ότι η Westonia δεν επιτρέπει τη μετανάστευση.

Μπορούμε να κάνουμε δύο προβλέψεις: τον πληθυσμό στις ακριβείς παραμέτρους παραπάνω (χωρίς πανδημία ή εμβόλια) ή τον πληθυσμό με υπερβάλλουσα θνησιμότητα και μείωση του ποσοστού γεννήσεων (με τις επί του παρόντος παρατηρούμενες επιπτώσεις θνησιμότητας και ποσοστού γεννήσεων).

Μπορούμε να αναπτύξουμε δύο πληθυσμιακές προβλέψεις για τα επόμενα 50 χρόνια: μία να συνεχίσει τις τάσεις πριν από την πανδημία και μία άλλη να περιλαμβάνει υπερβάλλουσα θνησιμότητα και μειωμένο ποσοστό γεννήσεων. Για παράδειγμα, ας ενσωματώσουμε 20% υπερβάλλουσα θνησιμότητα και 16% μειωμένο ποσοστό γεννήσεων, περίπου το χειρότερο από αυτό που βλέπουμε τώρα.

Ο πίνακας θα ξεκινούσε ως εξής:

Ακολουθεί το διάγραμμα των τάσεων 50 ετών, που συγκρίνει τα δημογραφικά στοιχεία της Westonia "χωρίς πανδημία" και "με μειωμένο ποσοστό γεννήσεων και υπερβάλλουσα θνησιμότητα".

Εάν δεν συνέβαινε η πανδημία, η Westonia θα είχε 88,5 εκατομμύρια ανθρώπους μετά από 50 χρόνια. Με μειωμένες γεννήσεις και αυξημένη θνησιμότητα, η Westonia θα κατέληγε με πληθυσμό μόνο 71,6 εκατομμυρίων. Η μείωση του πληθυσμού της Westonia που σχετίζεται με την πανδημία είναι 16 εκατομμύρια άτομα. Η υποθετική χώρα μας θα είχε 24% περισσότερους ανθρώπους στο έτος 50 αν δεν είχε εμφανιστεί η πανδημία!

Είναι η Westonia και ο πράσινος πλανήτης μας, καλύτερα με τον μειωμένο πληθυσμό; Οι άνθρωποι μπορούν να έχουν διαφορετικές απόψεις για αυτό. Πείτε μας τη γνώμη σας.

Το σημαντικό είναι ότι η Westonia δεν θα “πέθαινε” γρήγορα κάτω από τις τρέχουσες τάσεις - και ο πληθυσμός θα συρρικνωθεί αργά.

Οι τιμές των ακινήτων ενδέχεται να υποφέρουν

Μακροπρόθεσμα, η αγορά ακινήτων καθοδηγείται από τον πληθυσμό και τον σχηματισμό νοικοκυριών.

Για παράδειγμα, εάν μια οικογένεια δύο ατόμων καταλαμβάνει ένα διαμέρισμα, θα μπορούσε να αρχίσει να ψάχνει για μονοκατοικία μετά τη γέννηση ενός μωρού.

Ομοίως, φανταστείτε ένα ζευγάρι ηλικιωμένων που ζει σε μονοκατοικία. Εάν ένας από τους συζύγους πεθάνει, ο εναπομείναντας πιθανότατα θα σκεφτεί να πουλήσει το σπίτι και να μετακομίσει σε ένα διαμέρισμα.

Το πρόβλημα είναι ότι αν μειωθούν οι γεννήσεις και αυξηθούν οι θάνατοι, η μονοκατοικία που αναφέρθηκε παραπάνω μπορεί να μην βρει πρόθυμους αγοραστές!

Το αποτέλεσμα δεν είναι μικρό: στην υποθετική μας Westonia, κατά τον πρώτο χρόνο, θα υπάρξουν 166.154 λιγότερες γεννήσεις και 256.410 περισσότεροι θάνατοι, καθιστώντας το συνδυασμένο έλλειμμα ζήτησης 166154+256410 = 422.564 μονάδες-ατόμων!

Στις ΗΠΑ (330 εκατομμύρια πληθυσμός) πωλούνται περίπου 6 εκατομμύρια σπίτια ετησίως. Για τη Westonia, με 100.000.000 άτομα, οι συγκρίσιμες ετήσιες πωλήσεις θα ήταν περίπου 1,81 εκατομμύρια σπίτια. Πώς θα επηρεάσει το έλλειμμα ζήτησης 422.564 “αγνοουμένων ατόμων” την αγορά των 1.810.000 κατοικιών που πωλούνται ετησίως;

Θα μείωνε κατά πολύ τις τιμές των κατοικιών!

Έτσι, οι τιμές των κατοικιών μπορεί να μειωθούν και η νέα κατασκευή κατοικιών δεν θα ήταν τόσο δικαιολογημένη από οικονομική άποψη. Αυτά τα αποτελέσματα της αγοράς εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τις υποθέσεις μας, φυσικά.

Τέτοιες προβλέψεις για την αξία των κατοικιών θα επηρεάζονταν επίσης έντονα από τη μετανάστευση, η οποία υποθέσαμε ότι δεν συμβαίνει, για να απλοποιηθεί το μοντέλο μας. Ακόμη και αν συνέβαινε όμως, η επίδραση των μειωμένων γεννήσεων και των αυξημένων θανάτων θα εξακολουθούσε να μειώνει τις τιμές των κατοικιών.

Αυτό δεν είναι μια πρόβλεψη του μέλλοντος!

Το μέλλον είναι πολύ δύσκολο να προβλεφθεί. Οι γεννήσεις μας θα μπορούσαν να ανακάμψουν. Τα ποσοστά θνησιμότητας μας θα μπορούσαν να επιστρέψουν στο φυσιολογικό. Αυτό είναι που θέλω να συμβεί.

Αδιανόητα, η θνησιμότητα και τα ποσοστά γεννήσεων θα μπορούσαν επίσης να επιδεινωθούν πολύ περισσότερο. Δεν έχω ιδέα τι θα φέρει το μέλλον.

Το θέμα της παραπάνω άσκησης είναι να δείξει ότι οι τρέχουσες αρνητικές αλλαγές θα “κινούσαν τη βελόνα” του πληθυσμού αργά για δεκαετίες.

Αυτό σημαίνει ότι έχουμε χρόνο να χτυπήσουμε συναγερμό, να συγκαλέσουμε επιτροπές, να κάνουμε σωστή επιστημονική έρευνα και δεν θα αντιμετωπίσουμε άμεση ερήμωση.

Η εικασία σας για το τι θα συμβεί στο μέλλον είναι εξίσου καλή με τη δική μου. Θα ανακάμψουν τα ποσοστά γεννήσεων; Θα επανέλθουν οι θάνατοι στα φυσιολογικά ποσοστά; Εξακολουθούν να είναι τα σπίτια καλή επένδυση; Πείτε μας τη γνώμη σας.

Ευχαριστώ πολύ που είστε δωρεάν συνδρομητής στο Critical Thinking Newsletter. Εάν θέλετε να υποστηρίξετε την δουλειά μου,

Σας ευχαριστώ θερμά για την υποστήριξη!

Critical Thinking